Vivienda ¿Cuál es la alternativa para las nuevas generaciones?

Bloc de Pescadors, Viviendas para la Cooperativa Obrera la Maquinista , Barcelona (Fotografía: Agustín Espinosa, 2023)

En el contexto de la crisis de vivienda que se vive actualmente en el país, se ha vuelto un tema crítico que genera incertidumbre entre las generaciones más jóvenes. En ciudades como la Ciudad de México, Monterrey o Guadalajara, el acceso a la vivienda asequible se ha convertido en un desafío estructural que afecta a amplios sectores de la población.

Frente a este escenario, es importante generar propuestas para ampliar las alternativas. No solo es necesario fomentar políticas públicas más inclusivas, sino también replantear los modelos de desarrollo y planificación urbana. En este artículo se exponen algunos puntos de vista acerca de la implementación, implicaciones y el planteamiento de algunas alternativas clave que pueden ofrecer un camino viable para las nuevas generaciones, en especial aquellas que requieren de la acción decidida de los gobiernos, el sector privado y la sociedad civil.

Una estrategia para aprovechar espacios infrautilizados dentro de la ciudad.

Una de las principales limitantes para generar acceso a la vivienda desde la iniciativa pública es la disponibilidad de suelo. El modelo tradicional de desarrollo ha ocasionado que las periferias crezcan de manera desordenada y sin servicios adecuados. Aquí es donde los bancos de suelo dentro de la ciudad se presentan como una solución efectiva.

El banco de suelo implica la adquisición y gestión de terrenos por parte del gobierno para destinarlos al desarrollo de vivienda pública asequible. La implementación de una buena política de suelo sería una medida crucial para garantizar que las nuevas generaciones tengan acceso a viviendas bien ubicadas, conectadas y asequibles.

En ciudades como Guadalajara, las áreas céntricas son de baja densidad habitacional debido a que sus edificaciones son de poca altura o están subutilizadas.

La redensificación ofrece varias ventajas. Al construir en zonas donde ya existe infraestructura, servicios públicos y transporte, se optimizan los recursos y se reduce la necesidad de extender la mancha urbana hacia la periferia, a mayor densidad, menores costos de operación del servicio público. Esta estrategia requiere que los gobiernos faciliten procesos de rehabilitación y renovación urbana, simplifiquen trámites y ofrezcan incentivos fiscales para promover el desarrollo de vivienda social intraurbana.

Además, es importante que estos proyectos consideren un diseño adecuado que priorice la habitabilidad, la sostenibilidad y el acceso a espacios públicos de calidad. 

Cooperativas de vivienda: El modelo uruguayo como ejemplo.

Una alternativa que ha demostrado ser eficaz en otros contextos es el modelo de vivienda cooperativa, como el que se ha implementado con éxito en Uruguay. Este sistema ha permitido a miles de familias acceder a viviendas de calidad a través de procesos de diseño y construcción autogestionados y  participativos.

En el modelo uruguayo, los futuros propietarios forman una cooperativa y juntos gestionan el financiamiento, la construcción y el mantenimiento de sus viviendas. El gobierno juega un rol clave al ofrecer financiamiento accesible y garantías, mientras que la cooperativa se encarga de la autogestión y la toma de decisiones. A cambio, las viviendas son más accesibles porque eliminan los márgenes de ganancia de los desarrolladores privados y reducen los costos financieros.

Este modelo ya ha sido replicado en países como España y podría ser una alternativa viable en México. En zonas céntricas de las ciudades, donde los costos de suelo y vivienda son elevados, las cooperativas podrían ayudar a democratizar el acceso a la vivienda. Además, fomentan una cultura de participación ciudadana y solidaridad que beneficia a las comunidades en su conjunto.

Mejoras en infraestructura y red de transporte.

Para que cualquier alternativa de vivienda sea exitosa, es crucial contar con una infraestructura adecuada, las propuestas deben incluir viviendas bien conectadas y con acceso a servicios de calidad. En este sentido, es necesario que los gobiernos inviertan en mejorar la infraestructura urbana, tanto en términos de redes de transporte como de servicios básicos.

Una red de transporte eficiente no solo facilita la movilidad, sino que también abre oportunidades para desarrollar vivienda en zonas que, de otro modo, serían inaccesibles.

Vivienda en renta.

En la Ciudad de México, se han explorado iniciativas que buscan crear viviendas en renta con opción de compra, un modelo que podría beneficiar especialmente a los jóvenes. Bajo este esquema, el gobierno renta las viviendas, lo que permite regular el precio y garantizar que sean accesibles para sectores de ingresos medios y bajos. Además, los inquilinos tienen la posibilidad de comprar la vivienda después de un tiempo, lo que les da la seguridad de que su inversión en renta podría convertirse en una propiedad a futuro.

Este modelo de vivienda en renta regulada es una novedad que podría complementar las opciones tradicionales del mercado inmobiliario. Al estar bajo la regulación del gobierno, se asegura que los precios no sean tan volátiles y se mantienen dentro de un rango accesible para la población objetivo.

Incentivos fiscales y regulación del mercado inmobiliario.

Los incentivos fiscales pueden ser una herramienta poderosa para facilitar el acceso a la vivienda. Los gobiernos locales y federales deberían ofrecer deducciones fiscales a los desarrolladores que construyan vivienda accesible, así como a los jóvenes que adquieran su primera propiedad. Además, se pueden establecer regulaciones más estrictas que limiten la especulación y el aumento desmedido del valor del suelo en zonas estratégicas.

Por otro lado, es crucial crear mecanismos de protección para los inquilinos, regulando los aumentos de renta y asegurando que los contratos de arrendamiento brinden estabilidad y protección a largo plazo. Esto es especialmente importante en un contexto donde cada vez más jóvenes optan por rentar en lugar de comprar.

Conclusión.

Los modelos de vivienda emergentes no buscan sustituir el mercado inmobiliario tradicional, sino complementarlo y expandir las alternativas para incluir a más sectores de la población. Las nuevas generaciones necesitan opciones flexibles, asequibles y adaptadas a sus estilos de vida, y para lograr esto, es imprescindible la colaboración entre los gobiernos, el sector privado y la sociedad civil.

El futuro de la vivienda en México depende de la implementación de soluciones innovadoras que vayan más allá de lo que tradicionalmente ha ofrecido el mercado. Modelos como la vivienda en cooperativa y la vivienda en renta son alternativas que podrían transformar la forma en que las nuevas generaciones acceden a un hogar digno. Si bien estos modelos no resolverán por sí solos la crisis de vivienda, sí representan un paso firme hacia un futuro más inclusivo y sostenible.

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Autor:

Agustín Espinosa Zarate

Arquitecto por la Universidad de Guadalajara (UDG), con estudios en Arquitectura del Paisaje por el Instituto Tecnológico de Estudios de Occidente (ITESO), estudios en Diseño Urbano por la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), Master en Desarrollo Urbano por la Universidad Politécnica de Catalunya (UPC).Co-Fundador de Taller Metropolitano de Arquitectura y Urbanismo.

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